2026/06/05 中東欧投資市場、ハンガリーとポーランドが勢いをけん引

ハンガリー、第1四半期の中東欧投資市場で有力国に浮上

ハンガリーは2026年第1四半期、中東欧地域における最も好調な投資市場の一つとなった。投資額は3億2,500万ユーロを超え、前年同期のほぼ2倍に達した。Colliers CEE（中東欧を得意とする大手グローバル不動産総合サービス会社) の調査によると、これは2018年以来、同国にとって最も力強い年初の滑り出しとなる。

この回復は、政治的に重要な選挙年中に起きている。選挙を背景に、制度の方向性や欧州のパートナー諸国との関係をめぐる議論が再び活発化しているとColliersは指摘する。

同社は次のように述べている。

「このような環境は投資を妨げるどころか、選別的なリスクテイクを促している。特に国内および地域投資家は、長期戦略を活用して市場に再参入し、価格発見を支え、流動性の回復に貢献するなど、より積極的な役割を果たしている。初期の兆候からは、市場の一部が様子見にとどまるのではなく、中期的な投資機会を見据えて動き始めていることが示されている。」

2026年第1四半期におけるブルガリア、チェコ、ハンガリー、ポーランド、ルーマニア、スロバキアの投資総額は21億ユーロとなり、2025年同期の30億ユーロを下回った。ハンガリー系ファンドは5億ユーロ、チェコ資本は4億6,000万ユーロを占め、地域の投資市場において国内資本および中東欧資本の存在感が高まっていることを示した。

Colliersは次のように説明している。

「中東欧地域は、2025年が例外的に好調だった後、2026年も投資家の関与が続いた状態でスタートした。第1四半期の投資総額は21億ユーロとなり、表面的な投資額はやや落ち着いたものの、市場の底堅さが示された。地政学的緊張の再燃、エネルギー価格の高止まり、金融緩和期待の後退を背景にしながらも、資本は同地域から撤退していない。むしろ投資家はより選別的になり、取引を推進し流動性を維持するうえで、国内および地域資本への依存を強めている。」

今回の減速は、投資意欲が大きく低下したというよりも、前年に記録的な実績を上げたチェコとスロバキアの四半期実績が弱まったことが主因とみられている。

一方、ポーランドは地域の中核投資市場としての地位を改めて示した。第1四半期の投資額は11億ユーロ近くに達し、前年同期比で40％超の増加となった。これは2022年以来最も力強い年初のスタートである。Colliersによれば、ポーランド市場は規模だけでなく、取引の多様性と質の面でも際立っていた。

小売資産への強い関心

地域全体で最も強い投資家の関心を集めたのは小売資産だった。家計消費の回復が経済成長を支える中、2024年から続く流れが維持された。第1四半期だけで、小売分野には約6億3,000万ユーロが投じられた。

電子商取引の拡大が続く一方で、実店舗型の小売は依然として底堅い。特にリテールパークは急速に拡大している一方、古いショッピングセンターでは、再配置や再開発の必要性が高まっている。

同時に、オフィス向け投資は6億ユーロを超え、産業・物流資産は総投資額のおよそ4分の1を占めた。

Colliersによると、より広いマクロ経済環境は依然として厳しい。中東情勢の不安定化などを背景にエネルギー価格が上昇し、インフレ期待を押し上げている。その結果、2026年に見込まれていた利下げは遅れている。中央銀行は慎重な様子見姿勢をとっており、年後半には欧州中央銀行が小幅な金融引き締めに動く可能性もある。

ただし、現在のインフレ動向はパンデミック後の局面とは大きく異なる。需要はより抑制され、金融環境はすでに引き締まっており、過熱リスクは低下している。そのため、市場は停止しているのではなく、調整している段階にある。

Colliersは次のように述べている。

「現在の市場サイクルを特徴づける重要な点は、国内および地域資本の重要性が高まっていることである。投資家は、短期的な市場タイミングよりも、長期的なファンダメンタルズ、収益の安定性、実行の確実性を重視するようになっている。地政学的リスクや経済的不確実性は残っているものの、それらは中東欧の商業用不動産市場への資本流入を止めたわけではなく、その形を変えたにすぎない。」

さらに同社は次のように結論づけている。

「持続的な不確実性に適応する力は、同地域の重要な強みとして浮上している。年が進むにつれて、中東欧は投資先としての魅力を維持すると見込まれる。これは、底堅い市場構造、流動性の改善、そして地域に根差した成熟した投資家層に支えられているためである。2026年が進む中で、同地域の魅力は短期的な政策対応よりも、持続的な不確実性の下で機能し続ける能力に左右されるだろう。第1四半期の実績は、中東欧がまさにそれを実行できる力を高めていることを示している。」

(1EUR=185JPY)